El pasado 3 de noviembre de 2025 se publicó, mediante vías oficiales, la convocatoria a la sesión informativa para desarrollar una consulta por escrito (CIRCULAR No. 15), la que indicó que los temas a tratar serán los siguientes:

• Destinación de recursos del FONDO DE RESERVA para mejoras en el condominio, las que incluyen:
• • Pintura cierre perimetral.
  • Reparación sala de bombas.
  • Reparación de luminarias
  • Entre otros.
• Información relevante respecto de la variación del FONDO DE RESERVA de la comunidad.
• Revisión de saldos pendientes por cobrar en gastos comunes: se determinará si se utilizarán fondos de reserva o si se cobrarán en gastos comunes.
• Información de próxima asamblea ORDINARIA: cambio de Comité, agendamiento, bases para postulaciones.

A continuación, se dará curso a la entrega de la información de cada ítem respectivo.

La Ley de Copropiedad inmobiliaria en su Art. 2°, define como FONDO DE RESERVA de la siguiente manera:

"Fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere".

Esto implica que, necesariamente, el condominio NO PUEDE UTILIZAR EL FONDO DE RESERVA para gastos de mantención, por lo que es necesario autorizar la utilización de fondos. Invocamos, de esta manera, el Art. 39 de la misma ley, que indica lo siguiente:

"Corresponderá al comité de administración autorizar la utilización de recursos de este fondo para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos. Excepcionalmente, respecto de los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación, la asamblea de copropietarios podrá autorizar, mediante acuerdo adoptado por la mayoría absoluta de los derechos en el condominio, que parte de los recursos del fondo sean destinados a cubrir dichos gastos, debiendo resguardarse que no se vulnere lo señalado en la parte final del inciso precedente". (El destacado es nuestro)

Ahora bien, cuando se habla de mayoría absoluta, se habla de un porcentaje de aprobación de un 50%+1 voto de los DERECHOS DE COPROPIEDAD (Art. 15 Ley 21.442).  ​Esto implica que no es un porcentaje simple, sino más bien corresponde a la sumatoria de todos los porcentajes de prorrateo de cada unidad habilitada para votar (las que se mantienen al día en sus obligaciones económicas).

En resumen, para la utilización de los fondos de reserva en las propuestas que se plantearán a continuación, se requiere de una aprobación de un 50% + 1 voto mínimo en porcentaje de DERECHOS DE COPROPIEDAD. Sin este porcentaje se deberá proceder con la ejecución de los trabajos cargándolos a los gastos de mantención y reparación, según corresponda, del respectivo aviso de cobro mensual (colilla de gastos comunes).

El estado actual del condominio sugiere que se deben realizar mejoras con el carácter de URGENTE en la comunidad. Las 3 tareas más importantes son las siguientes:

1. REPARACIÓN DEFINITIVA DE LA SALA DE BOMBAS: la sala de bombas carece de mantenimiento y, a su vez, aún funciona con un tablero eléctrico manual. Esto significa que, ante cualquier emergencia, o baja de presión, se debe bajar a la sala de bombas y activar o rotar la bomba en funcionamiento, además de tener una bomba funcionando sin detención, incluso cuando no es necesario. Es por esto que se debe instalar un tablero eléctrico nuevo con VARIADOR DE FRECUENCIA programado para al menos dos bombas, dejando las otras dos bajo el sistema actual, resguardando el sistema ante cualquier caída.
2. REPARACIÓN DE LUMINARIAS: el condominio cuenta con al menos 9 luminarias exteriores en mal estado (apagadas o parpadeantes), las cuales requieren reemplazo. El uso de una máquina "alza hombre", sumado al costo de cada ampolleta y la mano de obra en altura es de precios elevados, por lo que la reparación de una sola es de muy alto costo respecto de reparar todas las que se encuentran en mal estado. En esa misma línea, tenemos 10 luminarias solares que NUNCA, DESDE LA ENAJENACIÓN DE LA COMUNIDAD, HAN FUNCIONADO, ante lo cual se propone reemplazar los sistemas solares por tradicionales Y EL REEMPLAZO DE LUMINARIAS DE SODIO POR LED. De este modo, recuperamos el cien por ciento de las luminarias en mal estado, además de la iluminación completa de juegos infantiles y el frontis de la comunidad en general.
3. PINTURA DE CIERRE PERIMETRAL: el cierre perimetral (frontis) se encuentra en evidente estado de deterioro. El óxido es tal que la aplicación de una pintura por si sola (aunque sea anticorrosiva) no solucionará el problema, por lo que se requiere de mano de obra calificada para pulir la reja completa y aplicar pintura con anticorrosivo para proteger la instalación.

COSTOS ASOCIADOS:

De acuerdo con las cotizaciones recibidas por, al menos dos proveedores por obra, las mejores opciones en cuanto a relación precio/calidad/confiabilidad son los siguientes:

• SALA DE BOMBAS: HM Servicios SpA: $2.750.000
• LUMINARIAS: Parques y Proyectos SpA: $2.103.479
• CIERRE PERIMETRAL: ASSA Servicios SpA: $820.000 
• TOTAL PROYECTO: $5.673.479

Puede visualizar las cotizaciones haciendo clic en el siguiente BOTÓN

El Artículo Segundo de la Ley de Copropiedad define el fondo de reserva de la siguiente manera:

"Fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere".

En consecuencia, el fondo de reserva se debe utilizar únicamente para dichos fines.

Pues bien, esto es en teoría. En la práctica, SI NO SE UTILIZAN ESTOS FONDOS HACE IMPOSIBLE PAGAR LAS OBLIGACIONES ECONÓMICAS DEL CONDOMINIO, debido a que el fondo destinado para gasto común es un "consumible" que equivale al 100% de las responsabilidades económicas adquiridas por el condominio, lo que genera como consecuencia que CON UNA UNIDAD QUE NO ESTÉ AL DÍA EN EL PAGO DE GASTOS COMUNES, SE DEBE UTILIZAR ESTE FONDO PARA SOLVENTAR.

Lo anteriormente descrito demuestra la importancia de que cada unidad se encuentre al día en el pago de las obligaciones económicas contraídas, considerando la importancia de disponer de fondos de reserva ante cualquier emergencia o imprevisto de la comunidad.

Para el estudio de la variación del fondo de reserva de la comunidad se tomarán las variaciones de este último año y se contrastará con las reservas al momento de recibir la comunidad por la presente administración.

Pero antes es imperioso notar lo siguiente: teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, el FONDO DE RESERVA de la comunidad siempre equivaldrá al saldo restante luego de realizado el último pago de proveedores o, si este pasa del día 4 (día de emisión de colilla de gasto común), correspondería a la resta de dicho pago versus el saldo restante luego del último movimiento del día 5. Pongamos un ejemplo con datos ficticios:

- CASO 1: realizamos el último pago el día 3 por $100 y el saldo al término del día 4 teníamos $2.200.000. En ese caso, el fondo de reserva será de $2.200.000.

-CASO 2: realizamos el último pago el día 5 por $100 y el saldo al término del día 4 teníamos $2.150.000. En ese caso, el fondo de reserva será de $2.100.000.

Ahora vamos con datos reales. Ponga el mouse en la barra correspondiente para ver el valor del mes a informar:

Y como somos transparentes... usted puede visualizar las cartolas bancarias revisando los reportes de gestión mensual o directamente en el siguiente BOTÓN

En resumen, nuestra postura como administración es la siguiente: el FONDO DE RESERVA al 04/11/2025 es de $6.621.519. Este monto podría ser aún mayor considerando la deuda acumulada de la comunidad, no obstante, tenemos que trabajar sobre el monto en caja. Como principal medida de seguridad se sugiere mantener un margen de, al menos, $1.000.000 para la operatividad mínima del condominio (el resto se cubre con las cuotas del mes en curso), por lo que podremos disponer, para la presente consulta, de un saldo de $5.621.519 para mejoras sin la necesidad de cargar en los gastos comunes, en caso de aprobación por parte de la comunidad.

Como bien es sabido por la comunidad, se ha determinado mantener una cota superior de $5.750.000 a cargar en la colilla mensual de aviso de cobro (gastos comunes), con el objetivo de no subir los gastos mensuales. Esto trae consigo la utilización de fondos, los cuales se deben cobrar para la comunidad. Esto implica que, de continuar con los cobros de estos montos, el fondo de reserva aumentaría, por lo que podríamos disponer de más fondos para mejoras.

Por otro lado, también sabemos que mes a mes se deben realizar acciones para el mantenimiento de la comunidad. Esto significa que estos saldos pendientes se podrían acumular si no se cargan inmediatamente, por lo que la comunidad deberá determinar si:

• Los saldos pendientes se siguen cargando, o
• Los absorbe el FONDO DE RESERVA, partiendo bajo FOJA CERO. De este modo, podemos seguir haciendo mejoras sin acumular deuda.

Los saldos pendientes de cobro, son los siguientes:

• Remodelación de acceso peatonal: cartolas administrativas de JUNIO y JULIO 2025. Saldo pendiente: $632.735.
• Saldos pendientes a DICIEMBRE 2024. Reporte de asamblea DICIEMBRE 2024: $2.148.790.
• Reparación de fuga hidráulica TORRE F: $600.000. Reporte en proceso de emisión.
• Instalación de líneas de riego (EN CURSO): $570.000

TOTAL DE SALDOS PENDIENTES DE COBRO: $3.951.525.

IMPORTANTE: EL CONDOMINIO NO MANTIENE DEUDA CON NINGÚN PROVEEDOR.

En resumen: en la consulta por escrito, con toda la información entregada en este ítem, usted deberá decidir si cargar los cobros como se han venido dando o, en virtud de que estos montos no constituyen deuda externa, "absorberlos" partiendo con "foja cero" y dejar la cota superior disponible para nuevas mejoras.

Estamos ad portas de una nueva asamblea ordinaria. En esta asamblea se entregará una nueva rendición de cuentas anual y se deberá determinar una serie de decisiones que trae consigo el inicio de un nuevo período administrativo. Dentro de esto se encuentra:

• Elección de un nuevo Comité de Administración: a contar del 8 de enero de 2026 deberá entrar en funciones el nuevo Comité, ya que el que está en curso cumple su período. Se debe recordar que este Comité fue elegido vía sorteo, por lo que a inicios de diciembre/2025 comenzaremos con el período de postulaciones para quienes deseen formar parte del Comité, de modo que podamos llegar a la asamblea con los candidatos declarados y sus propuestas presentadas para el nuevo período.
• Rendición de cuentas anual: la administración, en conformidad con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, presentará la rendición de cuentas anual, la que deberá ser aprobada o rechazada. Para quienes rechacen la propuesta, deberán respaldar la determinación con la observación que origina el rechazo, de modo que se pueda generar la revisión correspondiente de manera objetiva y profesional.

Es importante destacar que para formar parte del Comité de Administración el residente debe ser copropietario hábil, es decir, debe mantenerse al día en el pago de obligaciones económicas, por lo que la mera morosidad de $1 inhabilita al postulante. Además, si se llega a sorteo, las únicas personas que podrían no aceptar una designación son quienes anteriormente formaron parte del Comité de Administración.

Finalmente, el agendamiento se determinará, en conjunto con el Comité, durante los primeros días del mes, por lo que  la citación será con, al menos, 7 días de anticipación.